Putusan PT YOGYAKARTA
91/PDT/2020/PT YYK

Putusan PT YOGYAKARTA Nomor 91/PDT/2020/PT YYK
Tanggal 29 Desember 2020 —Pembanding/Tergugat I : PT MALIOBORO ENSU SEJAHTERA Diwakili Oleh : DWI HERU NUGROHO, S.H., C.P.L., C.P.C.L.E.
Terbanding/Penggugat I : RIDWAN BAYU SUKMA, SE Diwakili Oleh : INTAN NUR RAHMAWANTI SH.,MH.,dk
Terbanding/Penggugat II : BASRIYATI Diwakili Oleh : INTAN NUR RAHMAWANTI SH.,MH.,dk
Terbanding/Turut Tergugat I : PT BINARE INDONESIA GROUP
Terbanding/Turut Tergugat II : BADAN PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN SLEMAN
Terbanding/Turut Tergugat III : BUPATI SLEMAN Cq. DINAS PENANAMAN MODAL DAN PELAYANAN PERIZINAN TERPADU
Turut Terbanding/Tergugat II : PT BINARE INDONESIA GROUP
Turut Terbanding/Tergugat III : KEPALA KANTOR BADAN PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN SLEMAN
Turut Terbanding/Tergugat IV : BUPATI SLEMAN Cq. DINAS PENANAMAN MODAL DAN PELAYANAN PERIZINAN TERPADU

MENGADILI

1. MENERIMA PERMOHONAN BANDING DARI PEMBANDING SEMULA TERGUGAT;
2. MERUBAH PUTUSAN PENGADILAN NEGERI SLEMAN NOMOR 255/PDT.G/2019/PN SMN., TANGGAL 29 JULI 2020 YANG SELENGKAPNYA BERBUNYI SEBAGAI BERIKUT:

• DALAM EKSEPSI

MENOLAK EKSEPSI TERGUGAT DAN TURUT TERGUGAT III UNTUK SELURUHNYA;

• DALAM POKOK PERKARA

1. MENGABULKAN GUGATAN PENGGUGAT I DAN II SEBAGIAN;
2. MENYATAKAN SAH DAN BERHARGA SELURUH ALAT BUKTI YANG DIAJUKAN PARA PENGGUGAT DALAM PERKARA INI;
3. MENYATAKAN SECARA HUKUM BAHWA TERGUGAT DAN TURUT TERGUGAT I TELAH MELAKUKAN PERBUATAN INGKAR JANJI (WANPRESTASI), KARENA TELAH MENJUAL UNIT APARTEMEN TIDAK SESUAI DENGAN KETENTUAN PERJANJIAN DAN TIDAK SESUAI DENGAN PERUNDANG-UNDANGAN ANTARA LAIN:

• UNDANG-UNDANG RI NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN;
• KEPUTUSAN MENTERI NEGARA PERUMAHAN RAKYAT NOMOR 11/KPTS/1994 TENTANG PEDOMAN PERIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN;
• UNDANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN;

1. MENYATAKAN BATAL DEMI HUKUM SELURUH DOKUMEN DAN PERJANJIAN YANG MENGANDUNG KLAUSULA BAKU DAN BERTENTANGAN DENGAN UNDANG-UNDANG TERUTAMA SURAT PESANAN UNIT NOMOR 1602005864, PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI TANGGAL 14 MARET 2018 TELAH DITANDATANGANI SEBUAH PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN/APARTEMEN MALIOBORO PARK VIEW ANTARA PENGGUGAT I DAN TERGUGAT YANG DIWAKILI OLEH IR. HIDAYAT SELAKU DIREKTUR DAN TELAH DICATATKAN DALAM BUKU DAFTAR SURAT DI BAWAH TANGAN PADA NOTARIS SUGIHARTO, S.H., NOTARIS DI SLEMAN, SURAT PESANAN UNIT NOMOR 170200111104 DAN SURAT PESANAN UNIT NOMOR 170200111123;
2. MENYATAKAN BATAL DEMI HUKUM SURAT DARI PT MALIOBORO ENSU SEJANTERA NOMOR 37/DIR-MES/VII/2019 TANGGAL 3 JULI 2019, NOMOR 36/DIR-MES/IV/2019 TANGGAL 14 JUNI 2019, NOMOR 29/DIR-MES/IV/2019 YANG DITUJUKAN KEPADA PARA PENGGUGAT;
3. MENGHUKUM TERGUGAT DAN TURUT TERGUGAT I UNTUK MENGEMBALIKAN SELURUH UANG YANG TELAH DIBAYARKAN OLEH PENGGUGAT I DAN PENGGUGAT II SECARA TANGGUNG RENTENG KEPADA PARA PENGGUGAT DENGAN PERINCIAN SEBAGAI BERIKUT:

KERUGIAN MATERIAL PENGGUGAT I:

- BAHWA PEMBAYARAN YANG TELAH TERBUKTI SAH BERDASARKAN KUITANSI/BUKTI PEMBAYARAN DARI PT MES UNTUK UNIT DI TOWER BOROBUDUR DENGAN NOMOR UNIT 0620 YAITU SEJUMLAH RP178.800.0000, (SERATUS TUJUH PULUH DELAPAN JUTA DELAPAN RATUS RIBU RUPIAH);

KERUGIAN MATERIAL PENGGUGAT II:

- BAHWA PEMBAYARAN YANG TELAH TERBUKTI SAH BERDASARKAN KUITANSI/BUKTI PEMBAYARAN DARI PT MES UNTUK 2 UNIT APARTEMEN YAITU:

1. UNIT DI TOWER PRAMBANAN DENGAN NOMOR UNIT 0823 SEJUMLAH RP57.700.000,00 (LIMA PULUH TUJUH JUTA TUJUH RATUS RIBU RUPIAH);

2. UNIT DI TOWER PRAMBANAN DENGAN NOMOR UNIT 0321 SEJUMLAH RP66.687.784,- (ENAM PULUH ENAM JUTA ENAM RATUS DELAPAN PULUH TUJUH RIBU TUJUH RATUS DELAPAN PULUH EMPAT RUPIAH) SEHINGGA TOTAL SELURUHNYA RP124.387.784 (SERATUS DUA PULUH EMPAT JUTA TIGA RATUS DELAPAN PULUH TUJUH RIBU TUJUH RATUS DELAPAN PULUH EMPAT RUPIAH);

7. MENYATAKAN SAH DAN BERHARGA SITA JAMINAN YANG TELAH DILAKUKAN OLEH JURUSITA PENGADILAN NEGERI SLEMAN BERDASARKAN BERITA ACARA SITA JAMINAN NOMOR 255/PDT.G/2019/PN SMN TANGGAL 27 JULI 2020 ATAS SEBIDANG TANAH BANGUNAN SHGB NOMOR 02116/KEL. CATURTUNGGAL, YANG DISAHKAN BERDASARKAN SK KEPALA KANTOR PERTANAHAN KAB SLEMAN TANGGAL 26 DESEMBER 2018, NOMOR 243/HGB/BPN-34.04/2018, SURAT UKUR TANGGAL 4 OKTOBER 2018 NOMOR 01537/CATURTUNGGAL/2018 SELUAS 9.748 M2 DENGAN BATAS-BATAS:

• SEBELAH UTARA : PERSAWAHAN, KOLAM IKAN;
• SEBELAH TIMUR : TANAH KOSONG, SUNGAI;
• SEBELAH SELATAN : TANAH KOSONG;
• SEBELAH BARAT : SELOKAN;

8. MEMERINTAHKAN KEPADA TURUT TERGUGAT II UNTUK MELAKUKAN PEMBLOKIRAN ATAS SERTIFIKAT HAK GUNA BAGUNAN 02116, KELURAHAN CATUR TUNGGAL, YANG DISAHKAN BERDASARKAN SURAT KEPUTUSAN KEPALA KANTOR PERTANAHAN KAPUPATEN SLEMAN TANGGAL 26 DESEMBER 2018, NOMOR 243/HGB/BPN-34.04/2018, SURAT UKUR TANGGAL 04/10/2018 NO. 01537/CATURTUNGGAL/2018 SELUAS 9.748M2 DENGAN BATAS SESUAI DENGAN PERATURAN MENTRI AGRARIA/KEPALA BPN NO.3 TAHUN 1997, DITUNJUKKAN OLEH IR.HIDAYAT, SELAKU DIREKTUR PT. MALIOBORO ENSU SEJAHTERA, DAN RISBIYANTORO (PETUGAS UKUR); DENGAN PETUNJUK DI.305;166278/2018 DL.30146280/2018 NB. 169695/2018 TANAH NEGARA BEKAS HM 22NO. 9595, HM NO. 14980 DESA CATURTUNGGAL, DEPOK, SLEMAN SAMPAI DENGAN TERLAKSANANYA PUTUSAN INI;

9. MENOLAK GUGATAN PARA PENGGUGAT SELAIN DAN SELEBIHNYA;

10. MENGHUKUM TERGUGAT DAN TURUT TERGUGAT I UNTUK MEMBAYAR BIAYA PERKARA SECARA TANGGUNG RENTENG YANG HINGGA SAAT INI DIPERHITUNGKAN SEJUMLAH RP2.566.000 (DUA JUTA LIMA RATUS ENAM PULUH ENAM RIBU RUPIAH);

1. MENGHUKUM PEMBANDING SEMULA TERGUGAT UNTUK MEMBAYAR BIAYA PERKARA YANG DALAM TINGKAT BANDING DITETAPKAN SEBESAR RP. 150.000,- (SERATUS LIMA PULUH RIBU RUPIAH);

MENGADILI

1. Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat;
2. Merubah putusan Pengadilan Negeri Sleman Nomor 255/Pdt.G/2019/PN Smn., tanggal 29 Juli 2020 yang selengkapnya berbunyi sebagai berikut:

• DALAM EKSEPSI

Menolak Eksepsi Tergugat dan Turut Tergugat III untuk seluruhnya;

• DALAM POKOK PERKARA

1. Mengabulkan gugatan Penggugat I dan II sebagian;
2. Menyatakan sah dan berharga seluruh alat bukti yang diajukan para Penggugat dalam perkara ini;
3. Menyatakan secara hukum bahwa Tergugat dan Turut Tergugat I telah melakukan Perbuatan Ingkar Janji (Wanprestasi), karena telah menjual unit apartemen tidak sesuai dengan ketentuan perjanjian dan tidak sesuai dengan perundang-undangan antara lain:

• Undang-Undang RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
• Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun;
• Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan KOnsumen;

1. Menyatakan batal demi hukum seluruh dokumen dan perjanjian yang mengandung klausula baku dan bertentangan dengan undang-undang terutama Surat Pesanan Unit Nomor 1602005864, Perjanjian Perikatan Jual Beli tanggal 14 Maret 2018 telah ditandatangani sebuah Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun/Apartemen Malioboro Park View antara Penggugat I dan Tergugat yang diwakili oleh Ir. Hidayat selaku Direktur dan telah dicatatkan dalam Buku Daftar Surat di bawah tangan pada Notaris Sugiharto, S.H., Notaris di Sleman, Surat Pesanan Unit Nomor 170200111104 dan Surat Pesanan Unit Nomor 170200111123;
2. Menyatakan batal demi hukum surat dari PT Malioboro Ensu Sejantera Nomor 37/DIR-MES/VII/2019 tanggal 3 Juli 2019, Nomor 36/DIR-MES/IV/2019 tanggal 14 Juni 2019, Nomor 29/DIR-MES/IV/2019 yang ditujukan kepada Para Penggugat;
3. Menghukum Tergugat dan Turut Tergugat I untuk mengembalikan seluruh uang yang telah dibayarkan oleh Penggugat I dan Penggugat II secara tanggung renteng kepada Para Penggugat dengan perincian sebagai berikut:

Kerugian material Penggugat I:

- Bahwa pembayaran yang telah terbukti sah berdasarkan kuitansi/bukti pembayaran dari PT MES untuk unit di Tower Borobudur dengan nomor unit 0620 yaitu sejumlah Rp178.800.0000, (seratus tujuh puluh delapan juta delapan ratus ribu rupiah);

Kerugian material Penggugat II:

- Bahwa pembayaran yang telah terbukti sah berdasarkan kuitansi/bukti pembayaran dari PT MES untuk 2 unit apartemen yaitu:

1. Unit di Tower Prambanan dengan nomor unit 0823 sejumlah Rp57.700.000,00 (lima puluh tujuh juta tujuh ratus ribu rupiah);

2. Unit di Tower Prambanan dengan nomor unit 0321 sejumlah Rp66.687.784,- (enam puluh enam juta enam ratus delapan puluh tujuh ribu tujuh ratus delapan puluh empat rupiah) sehingga total seluruhnya Rp124.387.784 (seratus dua puluh empat juta tiga ratus delapan puluh tujuh ribu tujuh ratus delapan puluh empat rupiah);

7. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah dilakukan oleh Jurusita Pengadilan Negeri Sleman berdasarkan Berita Acara Sita Jaminan Nomor 255/Pdt.G/2019/PN Smn tanggal 27 Juli 2020 atas sebidang tanah bangunan SHGB Nomor 02116/Kel. Caturtunggal, yang disahkan berdasarkan SK Kepala Kantor Pertanahan Kab Sleman tanggal 26 Desember 2018, Nomor 243/HGB/BPN-34.04/2018, Surat Ukur tanggal 4 Oktober 2018 Nomor 01537/Caturtunggal/2018 seluas 9.748 m2 dengan batas-batas:

• Sebelah utara : Persawahan, kolam ikan;
• Sebelah timur : Tanah kosong, sungai;
• Sebelah selatan : Tanah kosong;
• Sebelah barat : Selokan;

8. Memerintahkan kepada TURUT TERGUGAT II untuk melakukan pemblokiran atas SERTIFIKAT HAK GUNA BAGUNAN 02116, kelurahan Catur Tunggal, yang disahkan berdasarkan surat keputusan kepala kantor pertanahan Kapupaten Sleman Tanggal 26 Desember 2018, Nomor 243/HGB/BPN-34.04/2018, surat ukur tanggal 04/10/2018 No. 01537/caturtunggal/2018 seluas 9.748m2 dengan batas sesuai dengan peraturan Mentri Agraria/Kepala BPN No.3 tahun 1997, ditunjukkan oleh Ir.Hidayat, Selaku Direktur PT. MALIOBORO ENSU SEJAHTERA, dan Risbiyantoro (petugas ukur); dengan petunjuk DI.305;166278/2018 DL.30146280/2018 NB. 169695/2018 TANAH NEGARA BEKAS HM 22NO. 9595, HM No. 14980 Desa Caturtunggal, Depok, Sleman sampai dengan terlaksananya Putusan ini;

9. Menolak gugatan Para Penggugat selain dan selebihnya;

10. Menghukum Tergugat dan Turut Tergugat I untuk membayar biaya perkara secara tanggung renteng yang hingga saat ini diperhitungkan sejumlah Rp2.566.000 (dua juta lima ratus enam puluh enam ribu rupiah);

1. Menghukum Pembanding semula Tergugat untuk membayar biaya perkara yang dalam tingkat banding ditetapkan sebesar Rp. 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah);