sebagai seorang Pembeli, Tergugat dapat saja dianggappembeli yang kurang cermat karena lalai dalam memeriksa statustanah obyek jual beli suratmenyurat atas tanah yang akan dibelinya,keterangan masyarakat dan pamong Desa, atau ada tidaknyasengketa di atas tanah obyek aquo, atau tanah adalah milik oranglain.14.Bahwa Pengadilan seharusnya memberikan perlindungan yang kuatkepada pembeli beritikad baik, meskipun dasar hukum (undangundang) yang dapat dijadikan dasar pertimbangan masih sangatsumir karena kriteria

PEMBELI BERITIKAD BAIK masih belum jelaspengaturannya, terutama definisi dan kriteria pembeli beritikadbaik di dalam peraturan perundangundangan, sehingga penilaianditentukan oleh pandangan dan pertimbangan MAJELIS HAKIMyang mulia dalam menilai dan menentukan bahwa PENGGUGATadalah pembeli yang beritikad baik.15.Bahwa mengingat masih sumirya pengaturan mengenai pembeli yangberitikad baik maka MAJELIS HAKIM seharusnya memperhatikanSurat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7/2012, di dalam butirkeIX dirumuskan

serangkaian tindakan tertentu untuk memperteguhkeyakinan pembeli apakah objek jual beli (in casu Apartemen / SHMSRSNo. 2034) benar dijual oleh pihak yang berhak atas objek a quo (prakontrak) serta melangsungkan pembelian tersebut dihadapan pejabat yangberwenang atas harga yang wajar (pelaksanaan kontrak).Bahwa berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar MahkamahAgung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas BagiPengadilan (SEMA 4/2016), kriteria

pembeli beritikad baik yang perludilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagaiberikut:a) Melakukan jualbeli atas objek tanah tersebut dengan tacara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana teditentukan peraturan perundangundangan, yaitu...

yang berhak dan tercatatnama didalam sertifikat adalah semua saudarasaudara Ruben beserta Ibuyang merupakan Ahli waris yang sah dari Petrus Hendrik Lise bUntu danberhak atas tanah tersebut. oleh karena hal tersebut Ruben (tergugat Il)sejatinya tidak cakap melakukan jual beli terhadap Tergugat karenaseharusnya dilakukan oleh semua ahli waris yang sah dari Petrus Hendrik LiseBuntu bukan hanya Ruben (tergugat II) saja.kemudian berdasarkan surat edaran mahkamah agung nomor 4 tahun 2014tentang tentang kriteria

pembeli beritikad baik yang perlu dilindungi sebagaiberikut :a. melakukan jual beli atas tanah dengan tata cara/prosedur dan dokumenyang sah sebagai mana telah ditentukan peraturan perundangundanganyaltu :1) pembeli tanah melalui pelelangan umum2) pembelian tanah dihadapan pejabat pembuat akta tanah (sesuai dengnaketentuan peraturan pemeruntah nomor 24 tahun 1997 atau;Halaman 25 dari 36 Halaman Putusan Nomor 41/PDT/2021/PT KDI3) pembelian terhadap tanah milik adat yang belum terdaftar yangdilaksanakan

Dalam butir keIXSurat Edaran Mahkamah Agung RI Nomor 7 Tahun 2012 dinyatakan,antara lain :Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beritikad baiksekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidakberhak (objek jual belitanah).Dalam Surat Edaran Mahkamah Agung RI Nomor 4 Tahun 2016 tentangPemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah AgungTahun 2016, termaktub pula kriteria pembeli beritikad baik yang harusdilindungi oleh hukum, antara lain, pembeli yang melakukan jual

Dalam butir ke IXSurat Edaran Mahkamah Agung RI Nomor 7 Tahun 2012 dinyatakan,antara lain :Page 23 of 78Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beritikad baiksekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidakberhak (objek jual belitanah).Dalam Surat Edaran Mahkamah Agung RI Nomor 4 Tahun 2016 tentangPemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah AgungTahun 2016, termaktub pula kriteria pembeli beritikad baik yang harusdilindungi oleh hukum berdasarkan pasal 1338 Ayat

Dalam butir keIXSurat Edaran Mahkamah Agung RI Nomor 7 Tahun 2012 dinyatakan,antara lain :Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beritikad baiksekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidakberhak (objek jual beli tanah).Dalam Surat Edaran Mahkamah Agung RI Nomor 4 Tahun 2016 tentangPemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah AgungTahun 2016, termaktub pula kriteria pembeli beritikad baik yang harusdilindungi oleh hukum, antara lain, pembeli yang melakukan jual

Dalam butir keIXSurat Edaran Mahkamah Agung RI Nomor 7 Tahun 2012 dinyatakan,antara lain :Page 23 of 78Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beritikad baiksekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidakberhak (objek jual beli tanah).Dalam Surat Edaran Mahkamah Agung RI Nomor 4 Tahun 2016 tentangPemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah AgungTahun 2016, termaktub pula kriteria pembeli beritikad baik yang harusdilindungi oleh hukum berdasarkan pasal 1338 Ayat

sehingga secara hokum wajib dilindungi hal mana sesuai denganbeberapa putusan Mahkamah AgunG RI dan juga SEMA No 7 tahun 2012 yangmenyatakan bahwa :Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang itikad baik sekalipun kemudiandiketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak (obyek jual beli tanah).danPemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidakberhak.Menimbang, bahwa selanjutnya dari mana kita menilai seseorang itu beriktikadbaik karena tidak ada definisi dan kriteria

pembeli beritikad baik di dalam peraturanperundangundangan sehingga penilaiannya ditentukan oleh pandangan Hakim, makasebagai alasan yang paling banyak digunakan adalah telah dilakukannya jual beli/gantirugi melalui notaris/PPAT atau melalui pelelangan umum ;Menimbang, bahwa atas pertanyaan berikutnya, bagaimana Hakim secarakonkret dapat menilai apakah pembeli memang semestinya harus dilindungi, bahwadalam kesepakatan Rapat Pleno Kamar Perdata selanjutnya, sebagaimana dilampirkanPutusan Perkara

PEMBANDING MERUPAKAN PEMBELI BERITIKAD BAIK HARUS10.MENDAPAT PERLINDUNGAN HUKUMBahwa berdasarkan Hasil Rapat Pleno Kamar Perdata MahkamahAgung, yang dimuat di dalam Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4Tahun 2016 mengatur tentang kriteria pembeli beritikad baik. Adapun,pembelian terhadap tanah milik adat/ yang belum terdaftar yangdilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:a.

Bahwa Terbanding/Dahulu Penggugat dalam melakukan jual beli telahmemenuhi kriteria pembeli beritikad baik sesuai dengan Surat EdaranMahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan RumusanHasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai PedomanPelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan. Pembelian terhadap tanah milikadat/yang belum terdaftar dilaksanakan menurut ketentuan hukum adatyaitu: Dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan/diketahui KepalaDesa/Lurah setempat).

yuridis (Wettelijke Recht)sebagaimana diatur dalam SEMA No. 7/2012, yang pada butir IXmenyatakan sebagai berikut:Perlindungan harus diberikan kepada Pembeli beritikad baik.Halaman 39 Putusan Nomor 51/G/2020/PTUN.PLGMohon bandingkan pula dengan: Yurisprudensi MARI No. 251 K/SIP/1958, tanggal 26 Desember1958, yang kaidah hukumnya berbunyi sebagai berikut:Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungidan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap sah.SEMA No. 4/ 2016, tentang kriteria

pembeli beritikad baik yang perludilindungi adalah:a.

objek tanah yang diperjanjikan antara lain:Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yangmenjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau; Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita,atau; Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/haktanggungan, atau; Terhadap tanah yang bersertifikat, telan memperoleh keterangandari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut denganpemegang sertifikat.Bahwa dengan memperhatikan kriteria

pembeli beritikad baik tersebutdiatas, maka pertanyanya adalah apakah TERBANDING / PENGGUGATadalah pembeli yang beitikad baik?

Adapun ketentuan yang lebihterperinci mengenai kriteria pembeli beritikad baik sebagaimana dalamYurisprudensi Nomor 6/Yur/Pdt/2018 tersebut bersumber dari Surat EdaranMahkamah Agung Nomor 5 Tahun 2014 yang kemudian diperkuat dalam SuratEdaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 yang merumuskan kriteripembeli beritikad baik sebagai berikut:a.

dan sesuai aslinya dan alasan dokumen asli tidak dapat dihadirkan olehTergugat maupun Tergugat II, dikarenakan dokumen asli tersebut telahdiserahkan kepada Turut Tergugat sebagai syarat diterbitkannya Sertipikat HakGuna Bangunan Nomor 00027/ Desa Jayakarsa yaitu bukti TIl14 yangbersesuaian dengan bukti TT1, oleh karena itu terhadap bukti tersebutdinyatakan telah memenuhi batas minimum pembuktian;Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan tersebut di atasyang selanjutnya dihubungkan dengan kriteria

Pembeli beritikad baik makaMajelis Hakim mengambil kesimpulan sebagai berikut: Bahwa Jual beli telah dilakukan secara tunai dan terang dimana Tergugat dan Tergugat Il melakukan jual beli dihadapan Camat Likupang Baratdengan disaksikan oleh Hukum Tua (Kepala Desa) Desa Jayakarsa saat ituyaitu Tergugat III; Bahwa sebagaimana diterangkan dalam bukti TIl9, maka diketahui bahwadalam melakukan jual beli, telah didahului dengan penelitian mengenaistatus tanah obyek jual beli dan berdasarkan penelitian

atas telah terbukti dilakukan oleh paraTergugat/TerbandingPembanding (Tergugat sampai dengan Tergugat X)sehingga secara hukum para Tergugat/TerbandingPembanding dinyatakanmelakukan perbuatan melawan hukum;Menimbang, bahwa mengenai status dari para Tergugat sampaidengan Tergugat XIl/oara Terbanding X sampai dengan XVII yang telahdinyatakan sebagai pembeli beritikad baik Majelis Hakim Pengadilan Tinggiberpendapat sebagai berikut: Bahwa Berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung RI nomor 4 tahun2016 kriteria

pembeli beritikad baik dan perlu dilindungi berdasarkan pasal1338 ayat 3 KUHPerdata diantaranya adalah:1.

Bahwa didalam pertimbangan Majelis Hakim Perkara aquo pada halaman 70alinea terakhir dan alinea pertama halaman 71 yang berbunyi sebagai berikut :Menimbang, bahwa majelis memperhatikan dua hal tersebut diatasdihubungkan Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 tahun 2016 tanggal 9Desember 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno KamarMahkamah Agung Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas BagiPengadilan, menyebutkan bahwa kriteria pembeli beritikad baik yang perludilindungi berdasarkan Pasal

Bahwa Turut Terbanding I/ Semula Terlawan IV sangat setuju dan sependapatdengan pertimbangan Majelis Hakim Perkara aquo pada halaman 70 alineaterakhir dan alinea pertama halaman 71 yang berbunyi sebagai berikut :Menimbang, bahwa majelis memperhatikan dua hal tersebut diatasdihubungkan Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 tahun 2016 tanggal 9Desember 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno KamarMahkamah Agung Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas BagiPengadilan, menyebutkan bahwa kriteria

pembeli beritikad baik yang perludilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagaiberikut :c.

Oleh karena perolehan hak atas tanah objek perkara didapatkan TergugatIV dengan itikad baik melalui cara yang sah dan tidak bertentangan menuruthukum, maka Tergugat IV haruslah dilindungi, Prinsipnya, pembeli yangberitikad baik harus dilindungi UndangUndang (hukum).Berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung No 4 Tahun 2016 tentangPemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah AgungTahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan,menyebutkan kriteria Pembeli beritikad baik yang harus

keseluruhan obyeksengketa adalah berasal dari Arruan Layuk adalah tidak benar;Menimbang, bahwa selanjutnya akan dipertimbangkan apakahpenguasaan Tergugat atas obyek sengketa adalah tanpa hak dan dilakukandengan melawan hukum atau tidak;Menimbang, bahwa dalam Surat Edaran Mahkamah Agung RepublikIndonesia Nomor 5 Tahun 2014 yang dipertegas dengan Surat EdaranMahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2016 dijelaskan bahwasebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata tanggal 9 Oktober2014 kriteria

pembeli beritikad baik sebagai berikut :a.

Jakarta;Bahwa perolehan atas Objek Sengketa telah didahului oleh prosesyang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang undanganyang pada saat itu berlaku dalam pembebasan lahan (i.c. yangdiadakan secara terbuka), didukung dengan buktibukti dan telahmemenuhi unsur pembeli beritikad baik dalam Pasal 1338 ayat (3)KUHPerdata. bahwa kriteria pembeli beritikad baik telah diaturdalam Surat Edaran Nomor 4 Tahun 2016 Tentang PemberlakuanRumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016Sebagai Pedoman

Jakarta;Bahwa perolehan atas Objek Sengketa telah didahului oleh prosesyang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang undanganyang pada saat itu berlaku dalam pembebasan lahan (i.c. yangdiadakan secara terbuka), didukung dengan buktibukti dan telahmemenuhi unsur pembeli beritikad baik dalam Pasal 1338 ayat (3)KUHPerdata. bahwa kriteria pembeli beritikad baik telah diaturdalam Surat Edaran Nomor 4 Tahun 2016 Tentang PemberlakuanRumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016Sebagai Pedoman

V semula Tergugat II s/d VI sebagaipemilik asal berdasarkan Sertipikat Hak Milik No.1402 s/d No.1406/Desa JelaraiSelorSurat Ukur No. 118 s/d 122 tanggal 17 April 2003, kemudian dilakukanperubahan hak ke Hak Guna Bangunan No. 12 s/d 16 tahun 2008 Surat UkurNo.453 s/d 457 tanggal 13 Oktober 2008 atas nama Turut Terbanding s/d Vsemula Tergugat II s/d VI sehingga secara Hukum yang berhak mengalihkanadalah Turut Terbanding s/d V semula Tergugat II s/d VI, sehingga menurutMajelisHakim Tingkat Banding kriteria

pembeli beritikad baik sebagaimana yangditentukan oleh Mahkamah Agung RI dalam Surat Edaran No. 5 tahun 2014tersebut telah memenuhi syarat;Menimbang, bahwa oleh karena kedudukan hukum Pembanding semulaTergugat , sebagai besitter atas obyek sengketa dan sebagai pembeli yangberitikad baik,sehingga harus dilindungi oleh hukum, hal tersebut sejalan denganSEMA No. 7 tahun 2012 (Rumusan Hukum Kamar Perdata pada tanggal 14sampai 16 Juni 2011 pada angka IX) yang menegaskan : Perlindungan harusdiberikan

V semula Tergugat II s/d VI sebagaipemilik asal berdasarkan Sertipikat Hak Milik No.1402 s/d No.1406/Desa JelaraiSelorSurat Ukur No. 118 s/d 122 tanggal 17 April 2003, kemudian dilakukanperubahan hak ke Hak Guna Bangunan No. 12 s/d 16 tahun 2008 Surat UkurNo.453 s/d 457 tanggal 13 Oktober 2008 atas nama Turut Terbanding s/d Vsemula Tergugat Il s/d VI sehingga secara Hukum yang berhak mengalihkanadalah Turut Terbanding s/d V semula Tergugat Il s/d VI, sehingga menurutMajelisHakim Tingkat Banding kriteria

pembeli beritikad baik sebagaimana yangditentukan oleh Mahkamah Agung RI dalam Surat Edaran No. 5 tahun 2014tersebut telah memenuhi syarat;Menimbang, bahwa oleh karena kedudukan hukum Pembanding semulaTergugat I, sebagai besitter atas obyek sengketa dan sebagai pembeli yangberitikad baik,sehingga harus dilindungi oleh hukum, hal tersebut sejalan denganSEMA No. 7 tahun 2012 (Rumusan Hukum Kamar Perdata pada tanggal 14sampai 16 Juni 2011 pada angka IX) yang menegaskan : Perlindungan harusdiberikan

Hal tersebut telah ditegaskanDalam SEMA No. 4 Tahun 2016, pada halaman 6 angka 4 Mahkamah Agungmerumuskan kriteria pembeli beritikad baik sebagai berikut:a.